주택 수리비 분담 기준 | 임대인과 임차인의 수리 책임 구분 정리

주택 수리비 분담 기준 | 임대인과 임차인의 수리 책임 구분 정리

전세계약이나 월세계약을 체결한 후 거주 중에 발생하는 각종 고장, 파손, 노후화 등 주택 수리 문제는 임대인과 임차인 간의 대표적인 분쟁 요인 중 하나입니다. 누가 어떤 항목에 대해 수리비를 부담해야 하는지를 정확히 파악하지 않으면 불필요한 갈등이나 법적 다툼으로 이어질 수 있습니다.

이 글에서는 임대차계약 시 주택 수리비 분담 기준, 법적 책임 범위, 실제 사례, 분쟁 예방을 위한 팁을 정리합니다.

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1. 수리비 부담의 일반 원칙

구분	기본 원칙
임대인	건물의 주요 구조부나 기본 설비의 고장·노후로 인한 수리
임차인	임차인의 과실 또는 통상 사용 중 발생한 경미한 수리 항목

민법 제623조에 따르면 임대인은 목적물 사용과 수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있음

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2. 임대인 부담 항목

• 수도 배관 누수, 급배수관 파손
• 보일러 본체, 난방배관 고장
• 창호, 벽체 균열, 지붕 누수
• 주방 싱크대 하부 곰팡이/부패 (노후로 인한 경우)
• 세면대, 욕조, 변기 등 기본 위생설비의 노후 또는 하자
• 전기배선, 차단기, 누전차단기 등의 고장

→ 기본적인 주택 기능 유지에 필수적인 설비는 임대인 부담이 원칙

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3. 임차인 부담 항목

• 전등, 형광등, LED 전구 교체
• 샤워기 헤드, 수도꼭지 교체 등 소모품류
• 벽지 찢김, 바닥 긁힘 등 사용 중 경미한 손상
• 입주 후 발생한 창문 파손 (과실 또는 관리소홀)
• 임차인의 부주의로 인한 누수나 물건 훼손

→ 사용 중 발생한 소모품 교체나 경미한 수리는 임차인 책임

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4. 중간 경계선에 있는 애매한 항목들

항목	사례별 해석
보일러 고장	기계 노후 → 임대인 / 임차인 부주의 → 임차인
벽지 곰팡이	환기 부족 → 임차인 책임 / 누수 연계 → 임대인 책임
세면대 고장	오래된 배관 파손 → 임대인 / 무리한 사용 → 임차인
방충망 찢어짐	장기 임대 시 노후 → 임대인 / 입주 직후 파손 → 임차인

계약서에 사전에 항목별 명시 시 분쟁 방지에 효과적

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5. 분쟁 예방을 위한 계약서 작성 팁

• 계약서에 수리비 분담 항목을 항목별로 명확하게 명시
• 입주 전 주택 상태를 사진으로 기록해 증거로 보관
• 보일러, 수도, 전기 등 주요 설비의 작동 상태 확인 후 인수인계
• 계약 중 ‘경미한 수리는 임차인 부담’ 등의 조항 삽입

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 입주한 지 얼마 안 돼 보일러가 고장났어요. 누구 책임인가요?
A. 입주 직후 보일러 본체의 고장은 노후 설비로 간주되어 임대인 책임이 될 가능성이 높습니다.

Q2. 임차인 과실 여부는 어떻게 판단하나요?
A. 사진, 동영상 등 입주 당시 상태 기록이 가장 중요한 증거가 됩니다. 전문기사의 진단서도 활용됩니다.

Q3. 계약서에 수리비 관련 내용이 없으면 민법이 기준이 되나요?
A. 네. 민법 및 판례에 따라 임대인과 임차인의 수리 의무가 적용됩니다.

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요약 정리

주택 수리비는 기본 설비와 구조물은 임대인, 경미한 소모품은 임차인 부담이 원칙이며, 실제 상황에 따라 책임 소재가 달라질 수 있습니다.

분쟁을 줄이기 위해서는 계약서에 항목별 수리 책임을 명확히 기재하고, 입주 전 사진 기록 및 시설 점검을 철저히 하는 것이 중요합니다.

수리비 분담은 상호 신뢰를 바탕으로 한 합리적인 협의가 핵심이며, 애매한 경우에는 법률 전문가의 자문을 통해 객관적인 기준에 따라 판단하는 것이 가장 안전합니다.