전세계약 파기 시 손해배상 | 임대인·임차인별 책임 기준과 대응 방법

전세계약 파기 시 손해배상 | 임대인·임차인별 책임 기준과 대응 방법 정리

부동산 계약은 법적 구속력을 가지는 만큼, 전세계약을 일방적으로 파기할 경우 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 계약 당사자인 임대인과 임차인이 각각 계약을 해지하거나 해제하려면 계약서 조항, 민법상 해지 조건, 정당한 사유 유무를 명확히 파악해야 합니다.

이 글에서는 전세계약 파기 시 손해배상 발생 기준, 임대인·임차인별 책임, 실제 사례, 대응 요령을 정리합니다.

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1. 계약 파기의 정의

• 계약 해제: 계약 성립 후 정당한 사유로 계약을 원점으로 무효화하는 것
• 계약 해지: 계약 성립 후 일정 시점 이후 계약관계를 종료시키는 것

→ 둘 다 전세 계약 종료의 방법이며, 사유와 시점에 따라 법적 효과가 다름

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2. 임차인 측 계약 파기 시 책임

상황	손해배상 여부
계약서 서명 후 잔금 지급 전 계약 철회	보통 계약금 몰수 (계약금의 10%)
입주 전 계약 해지	위약금 + 중개수수료 배상 + 공실 보전 청구 가능성 있음
입주 후 중도 해지 (무단 퇴거)	남은 계약 기간 임대 손실 보전 요구 가능

→ 단, 직장 발령, 건강 악화, 천재지변 등 불가피한 사유는 위약금 면제 사유로 고려 가능

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3. 임대인 측 계약 파기 시 책임

상황	손해배상 기준
계약 후 매매로 인한 해지 통보	계약금의 2배 반환 의무 (민법 제565조)
입주 전 일방적 계약 철회	위약금 + 입주 지연 손해 + 이사비 등 실손보전 요구 가능
입주 후 계약 중도 해지 요구	임차인의 동의 없이는 해지 불가, 해지 시 손해배상 청구 대상 됨

→ 입주 직전 또는 직후 일방적 파기의 경우, 중대한 계약 위반으로 간주됨

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4. 위약금과 손해배상 산정 기준

• 통상적으로 계약금(보통 총액의 10%)을 기준으로 삼음
• 임대인 파기 시 → 계약금의 2배 배상
• 임차인 파기 시 → 계약금 포기 또는 상대방 실손 보전 범위까지 확대될 수 있음

실손보상의 예:

• 공실 기간 중 예상 월세 손실
• 중개수수료, 이사비용
• 장기 공실로 인한 추가 관리비 등

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5. 대응 방법 및 실무 팁

• 계약 체결 시 해지 조항, 위약금 조항 명확히 기재
• 중도 해지 시 정당한 사유와 증빙자료(진단서, 발령서 등) 확보
• 분쟁 발생 시 내용증명 발송 후 조정 신청 또는 민사소송 검토
• 상호 협의 시에는 서면합의서 작성 필수

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 전세계약을 일방적으로 파기하면 무조건 위약금 내야 하나요?
A. 원칙적으로는 그렇지만, 정당한 사유가 있는 경우 면제 가능성도 있습니다.

Q2. 임차인이 중도 퇴거했을 때, 임대인은 얼마나 손해배상 받을 수 있나요?
A. 남은 기간 동안의 임대료 손해, 중개비용, 공실 리스크 등을 종합 고려한 실손보상이 가능합니다.

Q3. 계약서에 위약금 조항이 없으면 어떻게 되나요?
A. 민법상 일반 규정을 따라 계약금 배상(또는 몰수) 기준이 적용됩니다.

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요약 정리

전세계약 파기는 단순 변심으로 끝나는 일이 아니며, 법적 책임과 손해배상이 따를 수 있는 중대한 계약 위반입니다.

임대인과 임차인 모두 계약 전 충분한 검토와 명확한 해지 조항 작성, 그리고 중도 상황 발생 시 정당한 사유 입증 및 합의 조정이 중요합니다.

계약 체결에서 해지까지 모든 단계에서 서면 증빙과 법률 자문을 병행해야 안전하고 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다.