토지 지목 종류 해설 | 부동산 거래 시 꼭 알아야 할 지목별 의미와 용

토지 지목 종류 해설 | 부동산 거래 시 꼭 알아야 할 지목별 의미와 용도

부동산에서 토지의 성격을 결정짓는 중요한 기준 중 하나가 바로 **지목(地目)**입니다. 지목은 토지대장상 해당 토지가 어떤 용도로 사용되는지를 나타내며, 용도지역과 함께 건축 가능 여부, 세금, 개발 허용 범위에 큰 영향을 줍니다.

이 글에서는 지목의 정의와 종류, 주요 지목별 특징, 실무에서 자주 혼동되는 사례, 지목 변경 절차까지 정리합니다.

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1. 지목이란?

• 토지대장에서 규정된 해당 토지의 법적 사용 용도
• 총 28개 지목으로 구분되며, 농지·임야·대지·도로 등으로 표현됨
• 지목에 따라 개발 가능성, 세금 부과 방식, 건축 규제 등이 달라짐

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2. 대표적인 지목 종류와 특징

지목	설명
대지(宅地)	주택, 건물 등이 들어선 부지. 건축 허용됨
전(田)	논이 아닌 밭. 농지로서 전용 시 개발행위 허가 필요
답(畓)	논. 농업진흥구역에 포함될 수 있음, 전용 어려움
임야(林野)	산림 또는 산림에 준하는 땅. 벌목·건축 제한 있음
도로	실제 통행로. 사도(私道)인지 공도(公道)인지 구분 필요
하천	국공유지일 가능성 높음, 개발제한 다수
공장용지	공장 설립 목적의 용도. 변경 시 용도지역 제약 존재
잡종지	기타 어떤 지목에도 해당되지 않는 땅. 활용 유연하지만 불확실성 존재

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3. 실무에서 자주 혼동되는 지목 사례

• 전/답/임야와 대지: 겉보기에 건물 없이 비어 있어도, 지목이 ‘대지’면 건축이 가능하고, 전·답·임야면 용도변경 절차를 거쳐야 건축 가능
• 잡종지: 활용도가 높은 대신 용도 불확실, 지자체에 확인 필수
• 도로: 사도(개인소유 도로)일 경우 통행권 분쟁 발생 가능

지목만으로 개발 가능성을 판단하기보단, 용도지역·지구·도시계획 확인과 병행해야 함

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4. 지목 변경 절차

1. 용도변경 필요성 확인 (예: 임야 → 대지)
2. 관할 시·군·구청에 개발행위허가 또는 농지전용허가 신청
3. 허가 승인 후 지목변경 신청
4. 토지대장 및 지적도에 지목 반영

지목 변경은 시간과 비용이 수반되며, 토지이용계획 확인서, 도시계획도 열람 필수

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 지목이 ‘전’이면 건물 지을 수 없나요?
A. 원칙적으로 불가합니다. 농지전용허가 및 개발행위허가를 거쳐야 건축 가능합니다.

Q2. ‘임야’는 주택 부지로 사용 못 하나요?
A. 가능하나, 산림청 허가와 지목변경 절차가 필요하며, 난개발 지역은 제한됩니다.

Q3. 지목이 ‘도로’인데 개인 명의입니다. 문제가 되나요?
A. 사도(사유지 도로)의 경우 통행권, 관리 책임 등에서 민원이나 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

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요약 정리

토지의 지목은 단순한 명칭이 아닌 용도 규제, 세금, 개발 허용 여부를 좌우하는 핵심 정보입니다.

부동산 매수·매도, 건축 인허가, 투자 판단 시에는 반드시 지목과 용도지역, 도시계획을 종합적으로 확인하고, 필요 시 지목변경 허가 절차를 충분히 검토해야 안전한 토지 활용이 가능합니다.