건물 매입 시 주의사항 | 상가·오피스·주택 매입 전 필수 점검 리스트

건물 매입 시 주의사항 | 상가·오피스·주택 매입 전 필수 점검 리스트 정리

건물 매입은 부동산 투자 중에서도 최종 단계에 해당하는 고자산군 투자입니다. 단독 주택, 다가구, 상가, 오피스 등 건물 전체를 매입하는 경우는 높은 초기 자본과 함께 법률·세무·건축 분야의 복합적인 분석이 필요합니다.

이 글에서는 건물 매입 시 반드시 확인해야 할 주요 항목, 실사 방법, 서류 점검 리스트, 리스크 관리 포인트를 정리합니다.

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1. 입지 분석과 주변 환경 점검

• 역세권, 대로변, 학교·병원·마트 인접 등 입지의 생활 편의성
• 유동인구 흐름 및 주변 상권 안정성
• 향후 개발 계획 존재 여부 (재개발, 교통 인프라 확충 등)
• 인근 공실률 및 월세 시세 비교

입지 조건이 좋지 않다면 공실 위험 또는 임대료 하락 우려 존재

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2. 등기부등본 및 권리관계 확인

항목	체크사항
소유자 일치 여부	계약 상대와 등기상 소유자가 동일한지 확인
근저당권, 압류, 가처분 등	설정 여부 확인 및 말소 조건 확인
용도지역 및 건축물 용도	위법 용도 변경이나 불법 건축물 여부 확인
전세권, 임차권 등 권리사항	기존 임차인의 권리 상태 확인

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3. 임대차 현황 및 수익 구조 점검

• 현 임차인 계약서 열람 → 보증금, 월세, 계약기간, 연체 여부
• 전입세대 열람 → 대항력·우선변제권 임차인 여부 확인
• 공실 비율, 임대 지속성, 업종 분산 여부 등 리스크 분산 분석

매입 직후 공실 발생 가능성도 고려해 보수적 수익률 시뮬레이션 필요

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4. 하자 여부 및 시설 실사

• 옥상 누수, 균열, 창호 상태, 보일러·전기·배관 등 기능 점검
• 엘리베이터, 주차장 등 공용 시설 유지관리 여부
• 건축물대장과 실사용 상태의 불일치 여부 확인

건물 전체를 매입하는 경우 건축·기계·전기 전문가 입회 실사 권장

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5. 세금, 비용, 대출 조건 검토

항목	설명
취득세	건물 매입가의 약 4.6% 수준
중개수수료	매매가에 따라 차등 (법정 한도 확인)
양도소득세	매각 시 시세차익에 대한 과세 예정
대출 가능 여부	금리, 한도, 상환 방식, LTV 조건 확인

법인 명의 매입 시 법인세, 종합부동산세 등 별도 세금 고려 필요

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 건물 전체를 매입할 때 가장 먼저 봐야 할 항목은?
A. 등기부등본을 통해 권리관계를 파악하고, 임대차계약 현황 및 수익구조를 점검하는 것이 최우선입니다.

Q2. 건물 하자 점검은 어떻게 하나요?
A. 시공 상태, 누수, 균열 등은 전문가 동행 실사를 통해 객관적으로 확인하는 것이 좋습니다.

Q3. 매입 직후 임차인이 퇴거하면 어떻게 되나요?
A. 계약 갱신 가능성, 임차인 업종의 지속 가능성 등을 매입 전 반드시 확인해야 하며, 최악의 경우 공실 리스크에 대비한 시뮬레이션이 필요합니다.

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요약 정리

건물 매입은 고위험·고수익 자산이지만, 권리관계, 임대차 조건, 입지, 시설 하자, 세금 등을 종합적으로 분석한 뒤 구매를 결정해야 안정적인 수익 구조를 만들 수 있습니다.

전문가와 함께 실사 및 계약을 진행하고, 중장기 보유 전략을 고려한 시뮬레이션까지 병행하는 것이 성공적인 건물 투자의 핵심입니다.