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부동산 다운계약서 문제점 | 불법 리스크와 세금 불이익 총정리
부동산 거래 시 과세 부담을 줄이기 위해 실거래가보다 낮은 가격으로 계약서를 작성하는 이른바 '다운계약서'는 과거 흔히 사용되던 편법이었습니다. 그러나 2006년 실거래가 신고제 도입 이후 법적으로 엄격히 금지되었으며, 적발 시 매도인과 매수인 모두에게 심각한 세금 불이익과 법적 처벌이 따릅니다. 이번 글에서는 다운계약서의 개념, 주요 문제점, 세금 리스크, 실제 사례, 그리고 주의사항을 종합적으로 정리해 설명드립니다.
1. 다운계약서란?
- 정의: 부동산 실거래가보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하고, 이를 기준으로 세무 신고를 하는 행위
- 주요 목적:
- 매도자: 양도소득세 부담을 줄이기 위함
- 매수자: 취득세, 등록세 등 초기 비용을 낮추기 위함
✅ 실거래가 신고제가 도입되기 전까지는 관행처럼 활용되었으나, 현재는 명백한 불법 행위로 간주됨
2. 다운계약서의 주요 문제점
● 양도소득세 탈루
- 매도자가 실제보다 낮은 금액으로 신고해 과세표준을 줄이는 탈세 발생
- 세무조사 시 가산세 + 과소신고 가산세 부과 가능
● 매수자 실손 발생 가능
- 추후 해당 부동산 매도 시, 취득가액이 다운계약 기준으로 산정되어 양도차익 과다 발생 → 양도세 폭탄
- 대출 심사에서 문제 발생 가능 (실거래가 반영 안 됨)
● 금융기관 불이익
- 다운계약 금액 기준으로 대출심사가 진행될 경우, 담보가치 과소 산정 → 대출 금액 제한
3. 법적 처벌 및 세무 불이익
- 부동산 실거래가 신고 위반:
- 과태료: 최대 3,000만 원
- 허위신고 적발 시 거래 무효 가능성
- 양도세 탈루 적발 시:
- 탈루 세액의 최대 40% 가산세 부과
- 조세범처벌법 적용 시 형사처벌 (징역형 또는 벌금형)
✅ 2020년 이후 국세청과 지자체는 실거래 신고 자료와 금융 흐름, 통장 이체 내역까지 정밀 추적 중
4. 다운계약서 관련 실제 사례
- 사례 1: A씨, 2021년 5억 원 아파트 매도 → 3억 원으로 다운계약 → 2년 후 적발되어 양도세 3천만 원 + 가산세 1천만 원 부과
- 사례 2: B씨, 다운계약서 기준으로 취득 → 4년 후 매도 시 양도차익 과다 계산되어 양도세만 1억 원 발생
✅ 단기 절세 목적의 다운계약은 결국 매도자와 매수자 모두에게 ‘부메랑’이 되어 돌아올 수 있음
5. 정당한 절세와의 차이점
- 합법적 절세:
- 1세대 1주택 비과세 요건 활용 (보유 2년 + 실거주 2년)
- 장기보유특별공제 적용
- 다운계약은 탈세로 간주되며, 합법적 절세 수단과는 명백히 구분됨
✅ 절세는 세법 범위 내에서 이루어져야 하며, 다운계약은 형사처벌 위험이 존재
6. 예방 및 유의사항
- 계약서에 실제 거래 금액 기재 필수
- 거래대금은 통장 이체 등 금융 흐름 명확히 남길 것
- 세무사 또는 공인중개사를 통한 계약서 검토 및 신고 진행 권장
- 분양권·입주권 거래 시에도 실거래가 기준 철저히 적용
요약 정리: 다운계약서 문제점 핵심 포인트
✅ 다운계약은 실거래가보다 낮은 금액으로 신고하는 불법행위
✅ 매도자는 양도세 탈루, 매수자는 향후 양도세 폭탄 가능성
✅ 과태료, 가산세, 형사처벌 등 중대한 법적 리스크 존재
✅ 세무상 절세 전략은 반드시 합법적 범위 내에서 설계 필요
부동산 거래는 고액 자산이 오가는 만큼 단기적 이익만을 추구하기보다는 장기적 리스크를 고려한 투명한 거래가 가장 안전합니다. 다운계약은 언젠가 반드시 드러나는 불법이기에, 처음부터 정직하게 실거래가 기준으로 계약하고 신고하는 것이 올바른 절세와 부의 보전 전략입니다.
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